深圳老旧小区防水补漏注意：这 3 个地方不处理，漏水反复发作！

在深圳这座充满活力的城市里，众多老旧小区见证了城市的发展变迁。然而，随着岁月流逝，加之深圳常年多雨、台风频繁的气候特点，老旧小区的防水问题日益凸显。不少居民在进行防水补漏后，却发现漏水情况依旧反复发作，苦不堪言。其实，这很可能是因为在防水工程中，有 3 个关键部位被忽视。若不及时妥善处理，漏水问题将成为 “顽疾”，持续影响居住体验。

一、深圳老旧小区防水困境：成因与危害

深圳地处亚热带沿海地区，年平均降雨量超 1900 毫米，且台风季节常伴随强降雨。老旧小区的建筑多建于上世纪末或本世纪初，历经数十年风雨侵蚀，防水系统早已不堪重负。一方面，防水材料随着时间推移逐渐老化、开裂，失去防水功能；另一方面，建筑结构因沉降、温差变化等因素出现细微裂缝，给雨水渗漏提供了可乘之机。

漏水问题不仅会导致墙面发霉、脱落，家具受潮损坏，还可能引发电路短路，带来安全隐患。长期潮湿的环境更是霉菌滋生的温床，威胁居民身体健康。据不完全统计，深圳超过 60% 的老旧小区存在不同程度的渗漏问题，且每年雨季过后，相关投诉量呈上升趋势。

二、三大关键漏水部位解析

（一）屋顶天沟与排水口

屋顶是房屋抵御雨水的第一道防线，但老旧小区的屋顶天沟和排水口却是极易被忽视的漏水隐患点。天沟长期暴露在外，容易堆积落叶、杂物，导致排水不畅。积水长时间浸泡天沟，会加速防水材料的老化和破损。而排水口周边若密封不严，雨水就会顺着缝隙渗入屋顶结构层，进而渗透到室内天花板。

曾有某老旧小区居民反映，每逢大雨，家中天花板就会出现水渍，维修多次却不见好转。经专业人员检查发现，正是屋顶天沟排水不畅，积水倒灌，而之前的维修仅处理了室内天花板，未从根源解决问题。

（二）卫生间管道根部

卫生间是家庭用水最频繁的区域，也是漏水高发地。在老旧小区中，卫生间管道根部的防水问题尤为突出。随着使用年限增加，管道与地面、墙面交界处的密封材料会逐渐老化、开裂，水顺着缝隙渗透到楼下住户家中，或是向周边墙体蔓延，导致墙面发霉、瓷砖空鼓。

此外，老旧小区卫生间的管道多为铸铁材质，长期使用易生锈腐蚀，出现渗漏。一些居民在进行防水补漏时，只对表面防水层进行处理，未对管道根部进行加固和密封，使得漏水问题反复出现。

（三）外墙窗户周边

深圳的台风常裹挟着暴雨，对老旧小区的外墙窗户造成巨大冲击。窗户周边的密封胶条在风吹日晒雨淋下，容易老化、变形，失去密封作用。雨水顺着窗户与墙体的缝隙渗入室内，导致窗边墙面潮湿、起皮。

同时，老旧小区外墙多采用砖砌结构，经过多年风化，墙体表面会出现细小裂缝。这些裂缝虽肉眼不易察觉，但在雨水的渗透下，会逐渐扩大，形成漏水通道。部分居民在维修时，仅对室内墙面进行修补，未对室外窗户周边和外墙进行处理，漏水问题自然难以根治。

三、针对性防水处理策略

（一）屋顶天沟与排水口处理

清理屋顶天沟内的杂物，确保排水畅通；对天沟和排水口周边的防水材料进行全面检查，若发现老化、破损，应及时铲除并重新铺设高性能的防水卷材或涂刷防水涂料；在排水口处安装过滤网，防止杂物堵塞。

（二）卫生间管道根部处理

先拆除卫生间管道周边的瓷砖和老化密封材料，对基层进行清理和打磨；采用柔性防水涂料对管道根部进行多遍涂刷，形成严密的防水膜；重新安装管道时，确保接口处密封牢固，并用防水砂浆进行加固；最后恢复瓷砖铺设，注意瓷砖缝隙的防水处理。

（三）外墙窗户周边处理

拆除老化的密封胶条，清理窗户与墙体之间的缝隙；使用防水密封胶对缝隙进行填充，并确保填充密实；对外墙裂缝采用高压注浆的方式进行修补，然后涂刷具有防水、抗裂功能的外墙涂料；定期检查窗户密封胶条的状态，及时更换老化胶条。

四、专业施工与长期维护

防水补漏是一项专业性较强的工程，尤其是对于老旧小区这三个关键部位的处理，更需要专业人员和设备。建议居民选择具备资质的正规防水公司，他们拥有丰富的经验和专业的检测设备，能够精准定位漏水点，并制定科学合理的解决方案。

此外，防水维护也至关重要。定期对屋顶、卫生间、外墙窗户等部位进行检查，及时发现并处理潜在的漏水隐患。只有做好日常维护，才能延长防水系统的使用寿命，让老旧小区真正告别漏水困扰。

深圳老旧小区的防水补漏，是保障居民生活品质的重要工程。关注上述 3 个关键部位，选择专业施工和做好长期维护，才能彻底解决漏水问题，让老旧小区焕发新的生机，为居民营造一个干爽、舒适、安全的居住环境。